Portugal Start-Up: Como fazer o Estudo de Mercado Imobiliário

domingo, 2 de julho de 2017

Como fazer o Estudo de Mercado Imobiliário

O Estudo de Mercado Imobiliário é uma importante ferramenta para todos os consultores imobiliários.
Depois do post em que damos um exemplo de Estudo de Mercado Imobiliário, vamos agora aprofundar este importante tema do setor,

Como fazer o Estudo de Mercado Imobiliário

Pressuspostos de um Estudo de Mercado Imobiliário


Um Estudo de Mercado assenta sobre a regra da oferta e da procura e não sobre pressupostos bancários nem de avaliação patrimonial das finanças.
Os imóveis valem o que os compradores estiverem dispostos a dar por eles e não o que os proprietáros pedem. O valor é independente da necessidade financeira do proprietário.
Há uma diferença entre o valor expectável de venda em função dos registos estatísticos de imóveis VENDIDOS com características semelhantes e aquilo que designamos de preço de entrada no mercado e estratégias de preço ao longo do período de um C.M.I.

A informação contida num Eestudo de Mercado Imobiliário é o resultado combinado da informação estatística da base de dados da imobiliária e da sensibilidade do profissional de mediação conhecedor do mercado
Um Estudo de Mercado pretende traduzir a realidade do mercado imobiliário para total transparência com os clientes
O Estudo de Mercado Imobiliário é uma ferramenta obrigatória para a negociação do preço de venda dos imóveis com os clientes proprietários. É profissional.
Um Estudo de Mercado será tanto mais fiável quanto maior for o conhecimento específico do consultor no terreno. Não deve ser, de qualquer forma, dissociado de sensibilidade prática.

Um Estudo de Mercado Imobiliário pode ser feito, na ausência de dados de imóveis VENDIDOS, com base nos imóveis concorrentes actualmente EM VENDA no mercado transformando-se num Estudo da Posição Concorrencial
Quando se fala em características comparáveis também se entende por exemplo que se comparem apartamentos  em zonas diferentes se são comparáveis.
É recomendável que seja utilizado, para efeitos de registo de dados, uma folha de cálculo.

O Mercado Imobiliário em Lisboa está em alta


Como construir um Estudo de Mercado Imobiliário


Faça a caracterização do imóvel
Tipo, tipologia, freguesia e zona, idade do prédio, áreas brutas, úteis e utilizáveis, estado do prédio e fracção,  estacionamento,  elevador,  vista, varanda, e terraço.
Se o imóvel tiver algum atributo claramente diferenciador (positivo ou negativo) inclua-o também.

Faça o levantamento de imóveis VENDIDOS, ACTIVOS e CANCELADOS
Procurar na intranet casas com características comparáveis (tipo, tipologia, freguesia e zona, idade do prédio, áreas brutas, úteis e utilizáveis
Procurar na zona imóveis concorrência
Para cada imóvel encontrado registar também as características adicionais (estado do prédio e fracção,  estacionamento,  elevador,  vista, varanda e terraço)
Atenção! Não inclua Outliers (casos claramente não comparáveis por preço, áreas ou outras)
Fale c/ DC se a mostra de dados for curta
Verifique se de facto os imóveis são comparáveis.
(Pelas  fotografias, pelas ruas, pela qualidade de construção ou idade.)

Identifique os padrões de preços para os imóveis VENDIDOS, ACTIVOS e CANCELADOS
Preço  €/M2  para comparação: Somatório das áreas utilizáveis
Preço  €/M2 de referência para o mercado: com base na área útil

Valorize o imóvel
Com base na área útil do imóvel a valorizar e no preço €/M2   apenas da categoria VENDIDOS. (O preço de mercado é-nos dado pelos registos reais de venda)
Afine a pontaria: Pegue nos imóveis vendidos identificados em cima e cruze com as características específicas para encontrar de todos, os que sejam “mais” comparáveis. Volte a valorizar o imóvel mas agora apenas com o preço €/M2  dos “mais” comparáveis.
Se não chegar a uma conclusão por ausência de dados VENDIDOS passe directamente para o ponto seguinte.

Faça a sua recomendação ao cliente
A recomendação de preço que vai fazer ao cliente tem duas partes:
  O PREÇO DE MERCADO: Margem de preço próxima da média dos vendidos
  O PREÇO DE ENTRADA NO MERCADO: Preço superior à margem anterior que permite ainda assim atrair compradores e ajudá-lo a lutar pelos interesses do seu cliente proprietário. Deve ser associado a uma estratégia de revisão de preço.

“De__€ a __€ é o preço que pode esperar receber pelo seu imóvel, no entanto como me contratou para defender os seus interesses sugiro entrarmos no mercado com um outro preço ”

Prepare-se para a argumentação
Use no argumentário as razões e urgência que o cliente tenha para vender
Tenha presente todo o argumentário sobre as vantagens do preço de mercado

Atenção!
É fundamental insistir no ponto Preço de Mercado = Venda, é por isso que nos contratam, para vender, não para ter casas em venda.

Análise da Posição Concorrêncial no Mercado Imobiliário

 Fazer levantamento dos imóveis á venda (FSBO/Concorrência) na zona limítrofe ao imóvel  e saber preços
Com base nos sites, sapo.pt e outros concorrentes, identifique todos os imóveis que, pelo preço pedido pelo cliente proprietário, podem ser encontrados no mercado. Independentemente das características (tipologias, áreas, tudo)
 Ordene os dados por PREÇO ABSOLUTO de venda (ordem decrescente) e identifique a posição concorrencial do imóvel.
 Identifique os PONTOS FORTES e FRACOS da casa, o padrão de preços para imóveis comparáveis em termos de características bem como as características dominantes.

E pronto, estas são as bases para realizar um Estudo de Mercado Imobiliário ou também conhecido por análise comparativa de mercado.

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